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上海服务式公寓百年简史:从苏州河畔到北外滩


发布日期:2021-12-10 19:48   来源:未知   阅读:

  前不久,上海服务式公寓迎新不断,前有上海雅诗阁森兰服务公寓启幕,后有上海盛捷虹口外滩界服务公寓正式开业。尽管品牌不同,但这两家公寓同属凯德投资旗下的服务式公寓运营商雅诗阁。其中,上海盛捷虹口外滩界服务公寓被视为雅诗阁旗下各品牌即将陆续进驻北外滩的信号灯。事实上,从二十世纪初诞生的高级公寓到1998年第一家国际服务公寓的出现,服务式公寓在上海一直扮演着区域开发者的角色,一百多年以来步履不停。

  开埠以后,因为租界城市的身份,与动荡不安的其他大多国内城市而比,上海的社会环境相对较稳定。因此,大量来自全国的巨商大贾以及达官显贵等相继来到上海,这一阶段上海人口迅猛增长。1910-1927年,上海的人口翻了一倍,达到260万。与此同时,建筑用地价格飞涨,涨幅在200%-1200%不等。

  猛增的人口,再加上不断上涨的地价,倒逼城市给出新的居住解决方案。二十世纪初,公寓这种自海外漂洋过海而来的新建筑物种,开始在上海租界落足生根。

  不同于当时上海本地人居住的里弄和大杂院,多层公寓在高度和设计两方面都打破了传统的建筑理念,不断向上、向前,甚至连建筑风格都经历了几轮演变。

  早期的多层公寓,在落地上海时,选择了“折衷主义”,采用了西洋风格的建筑外观,但也将江南传统住宅的天井融入了平面布局,并佐以中国传统图案的细节装饰。

  不过,这种处于“居间状态”的公寓建筑风格并没有持续太久。伴随着租界的进一步扩张,以及以国外设计师为主导力量的各大洋行的不断涌现,如赉安洋行、邬达克洋行等,欧洲文艺复兴风格、现代主义风格以及装饰艺术派风格(以下简称“ArtDeco”)等风格相继登场,二十世纪三十年代甚至形成了上海公寓独特的水磨石和马赛克公寓建筑美学。

  建于1924年的武康大楼,旧称“诺曼底公寓”。因为其业主法商中国建业地产公司在上海的公寓或住宅区一般都以法国地名作为名称,因此大楼落成后便以法国西北部的半岛诺曼底而命名。

  基于底层人行道不宽,建筑师邬达克将公寓建成法国风格的外廊式样,骑楼形成连续的卷廊。呈现出典型的法国文艺复兴风格。公寓外立面继承了巴黎“水刷石”的风貌,采用了浪漫主义风格的红砖。

  户形的结构较灵活,有1~4户室,居室63套,佣人住房30多间。电梯3部,在当时是比较先进的。其一、二层像个巨大的基座,第三层有边疆三角形古典山花窗楣,仔细观察,还会看到那些刻有螺旋花纹的“牛腿”造型,配合外墙的镶拼色彩,在阳光下折射出一种低调的精致和名门贵气。

  这座外廊式公寓内部,除了设置回旋式楼梯以外,还设置客用、货用电梯共三部。电梯虽经过多次维修,但基本保留了上世纪中期采用半圆形指针的楼层指示。

  新中国成立后,上海电影制片厂的许多电影工作者住在武康楼。他们深度参与了上个世纪30年代到50年代的国产电影,武康楼也就此见证了中国电影史。电影明星王人美一直居住在七楼的一个房间,她主演的《渔光曲》1934年在上海连映84天,并成为了中国第一部获得国际荣誉的影片。

  被誉为旧上海“四大名旦”之一的秦怡也曾住在武康大楼中。她主演的《女篮5号》是新中国第一部体育题材的彩色故事片,也是中国第三代导演谢晋的成名作。这部电影上映之后不仅引发了观影热潮,更在全国上下掀起了一阵篮球运动的狂热。

  建于1935年的河滨大楼,是由新沙逊洋行投资,公和洋行设计。与武康大楼一样,这里同样是一块不规则地形。因此,公和洋行因地制宜,将平面作“S”形布置。在诸多外滩老照片中,它经常如屏风般屹立于苏州河畔。

  建成之后,河滨大楼凭借着单体建筑总面积最大以及四面临马路成为上海最早的水景住宅,而被称为远东第一公寓。早期主要为英美人以及西班牙人租用,1945年后美国哥伦比亚影片公司、米高梅影片公司、美国电影协会、雷电华影片公司、联美影片公司等影业机构,均租用该公寓设立机构。

  之所以能够吸引这么多公司进驻,还有一个重要原因是河滨大楼的功能和设施在当时堪称“顶配”——九部电梯,一个小花园,甚至还有一个室内的泳池。当时,大楼的房间里都配有“热水汀”(暖气片),楼下有一个锅炉房一直在运作,为暖气片供热,也为游泳池里面的水加温。浴缸龙头一开,温水就流出来了,这样的场景在上世纪30年代的时候称之为“梦幻”也不为过。

  建于1936年的常德公寓,旧称爱林登公寓,由赉安洋行设计,其采用了Art Deco建筑风格。很多人知道常德公寓,都是因为常德公寓曾经是张爱玲住过的地方。实际上,这只是张爱玲住过的众多公寓中的一间,此外还有开纳公寓、白尔登公寓、重华公寓以及卡尔登公寓等。

  与武康大楼和河滨大楼一样,常德公寓结合地形建造,平面呈“凹”形,总高8层。2、3层每层三户,4至7层每层两户,第8层为电梯机房和水箱等用房,最底层原来是汽车间,后来改成复式住宅。每层楼还设有后阳台和保姆专用卫生间,房间均铺设木地板,装有壁炉和热水汀,卧室配备小衣帽间和独立卫生间,厨房沿西外廊布置,十足摩登。美中不足的是,除了张爱玲居住的六楼阳台外,整幢公寓的阳台略显局促。

  除了这3家楼房公寓之外,上海里弄公寓也是近代上海“公寓文化”的重要载体。如石库门里弄公寓,也是窥探近代上海文化风尚的一扇窗。

  公寓的出现,于上海而言是一种生活方式的革新。告别了传统熟人的社交禁锢,以便利的生活条件和相对独立的生活空间,让人们既可以下楼触摸世俗的温暖,也可以与喧嚣保持一定的距离。就如张爱玲在《公寓生活记趣》写到的,“公寓是最合理想逃世的地方,而在公寓房子的最上层,你就是站在窗前换衣服也不妨事。”

  到1949年解放前夕,上海八层以上的高层公寓已有42幢,建筑面积41.3万平方米,占全市住宅总面积1.75%。而且,这些公寓中不仅拥有了可媲美高端酒店的硬件设施,确定了之后服务式公寓的产品高标准。一些与起居相关的服务,也开始在高级公寓中陆续出现。

  黑石公寓的一楼公共区域配有四季恒温游泳池、餐厅和舞厅、豪华电梯、中央供暖和可以俯瞰附近的街区的顶层屋顶花园。户外还增设了3座网球场和12个停车库,并且这些都是免费使用的。除此之外,黑石公寓在佣人服务之外,还单独配备一名外籍管家。这样的软硬件,让黑石公寓敢于在《大陆报》打出广告,“中国最好的酒店公寓”。

  当然,价格同样不菲,黑石公寓租金每月从50两到152两白银不等,相当于当时的普通人全年的收入。1935年,北洋时期的国务总理熊希龄和民国才女毛彦文结婚的第二天,两人就住进了公寓的36号房,自带2间会客室、2间卧室,附带厨房和浴室,配了一名男仆,为二等客房,每月租金148两。

  到了二十世纪末,服务不再仅存在于个别公寓中,而是出现在越来越多的高级公寓中。不仅如此,公寓为租住用户提供的服务也从原本的公寓内部的狭义服务拓展至周边商务、娱乐、休闲等广义服务。

  1985年左右,作为上海首幢供涉外租住用的高层住宅雁荡公寓,被视为“初始级”高级公寓。尽管所处的地段为市区一二级地段,且提供了较为齐全的硬件设施,如每户设电表、共用天线电视终端盒以及电话插座和空调插座等。但是因为未能在商务、休闲等板块做更完善的规划设计,只能是“初始级”。

  高级公寓对硬件的追求,到了1988年达到了一个新高峰。当时,因为坐拥网球场、游泳池、健身房、桑拿浴室、舞厅以及超级市场等功能性空间,龙柏公寓被称为上海设置最完善的高级公寓之一。不仅如此,每户厨房还配备了全套进口电气和煤气灶具,浴室配全套进口洁具和煤气热水器。这样的硬件配置,让这家公寓在很长一段时间内都是上海高级公寓的代表之一。

  到了二十一世纪初,公寓建设及设计方开始愈发重视高级公寓硬件之外的软性服务,上海商城公寓就是这个转折点上的一个重要作品。选择栖身于上海首个规模最大的多功能场所中的上海商城公寓,拥有各种高标准的一流设施。从公寓本身而言,现代化的厨房和浴室,以及配有宽敞衣橱的大卧室等等。除此之外,上海商城中包括了1000座的多功能剧院,5000平方米的地下展览厅,屋顶设有直升机停机坪。

  对于这一阶段的上海高级公寓而言,公寓产品的高标准基本已然成为了市场共识。不仅如此,上海商城公寓的出现,也打破了传统公寓以独立建筑物面世的传统,开始尝试与其他建筑物共存,并为租户提供品类更丰富的诸多服务。与此同时,高级公寓的高品质调性愈发清晰,从产品到服务,皆是如此。

  实际上,上海商城公寓不仅仅是上海公寓从硬件高级升级至软硬件高级的代表作之一,还是当时上海唯一以国际标准建设并运营的服务式公寓。在此之前上海为数不多的服务式公寓大多是由本地开发商建设的,质量和服务尚未达到彼时国际上对于服务式公寓的共同标准。

  此后,这些国际服务式公寓相继涌现。原因无他,上海对外资的吸引力着实强大。从1988年,政府将投资项目需要盖126个图章变成1个大图章之后,上海外资委正式执行“一个机构、一个窗口、一个图章”的工作方法。制度的改革加上观念的转变,上海改革开放的脚步不断加速,从1988年批准外商219家,引进外资1.66亿美元,到1991年引进外资项目365个,平均每天一个,引进外资2.79亿美元,1992年达到2012个,达到此前N年的总和……

  如此一来,这些进入中国市场的外资项目,需要派驻大量的外籍管理人员,引发了对高端服务式公寓的强劲需求。

  据世邦魏理仕数据显示,1998年-2005年,上海服务式公寓正式迎来了发展高潮,从358套猛增至1817套,大幅增长407.5%。其中包括衡山路41号服务公寓、嘉里中心、香港广场、富豪环球东亚酒店公寓、盛捷高级服务公寓、浦东雅诗阁、时代广场以及徐汇盛捷等。有意思的是,当时的服务式公寓基本上与高级写字楼“如影随形”,因此绝大多数国际标准的服务式公寓均位于浦西区,这与跨国企业的办公地点选址不无关系。

  转折发生在2008年。自2008年起,新开业的服务式公寓不约而同地聚集在了浦东新区。其中既有出身酒店的文华东方行政公寓,也有背靠房企的汤臣一品服务式公寓,还有辉盛阁、馨乐庭、逸兰等服务式公寓品牌旗下的门店。在这背后,是浦东新区设立之后16年的持续积累。当时,184家落户上海的跨国公司地区总部,其中超过半数落户浦东。现在,上海外企百强超半数来自浦东新区,为服务式公寓提供了大量的客源,从侧面佐证了这些服务式公寓当初的正确选择。

  到了2015年,长宁区成了诸多服务式公寓在上海落地的一个新选项。作为上海最早对外开放的中心城区,长宁曾见证了坐落在其中的外资企业的风光无限以及逐渐萧条。但是,它同样是服务业与互联网产品兴起的受益者。美团点评、拼多多、携程等5000余家IT企业选址落户长宁,造就了2015年以来长宁区信息服务业增加值翻番、税收增长45.5%的成绩。而这些生活快节奏的互联网新贵们,自然也就成了服务式公寓的目标客群,引得馨乐庭、建业里酒店公寓以及悦樘臻选公寓和base旗下的两家公寓先后落地长宁区。

  而现在,上海盛捷虹口外滩界服务公寓的开业,把北外滩这块近年来备受瞩目的区域,推进了服务式公寓品牌的视野中。的确,北外滩拥有足够的底气,招徕服务式公寓品牌的入驻。一方面,地处黄浦江和苏州河之滨的北外滩,历史人文积淀十分丰厚,优秀建筑、名人故居、旧址遗址星罗棋布。另一方面,虹口金融致力于打造“北外滩财富管理高地”,截至2019年末,金融业企业总数已达1560家,资产管理规模超过5万亿,其中公募基金总数达16家,超过全国总数的1/9。企业规模的不断增长,需要源源不断的金融从业人员的支持,这恰好就是服务式公寓的又一目标客群。

  有趣的是,新区域的持续拓展之外,服务式公寓品牌从未喜新忘旧。上海宝格丽公寓落足于位于苏州河畔的大型商业综合项目——苏河湾,地处静安区非物质文化遗产保护的核心区,将上海中心城市景观悉数纳入视野。而这样的景观,也是近百年前河滨大楼住户们的朝暮所见,似乎又是上海服务式公寓的一种“历史回归”象征。

  100多年过去了,始于苏州河,经历浦东新区、外滩核心区、长宁区,如今服务式公寓在北外滩的新故事篇章也在徐徐打开。在世界城市发展的历史长河中,服务式公寓一直以它优美的身姿见证上海这座令人迷醉的时尚都市。返回搜狐,查看更多